Co je cílem každého developera? Jak neudělat chybu v developerském
projektu? S kým spolupracovat na developerském projektu? Developerské
projekty v Plzni versus okolí, co je lepší? Pokusíme se zodpovědět v následujícím článku.
Dobře počítejte
Tento článek je věnován poměrně úzké skupině lidí, kteří se již developmentem zabývají, anebo lidem, kteří jsou v situaci, kdy cítí, že by chtěli zkusit svůj vlastní projekt. Developerským projektem, pozn. z angl. develop = rozvíjet, může být malý bytový dům o šesti bytech vzniknuvší kdesi v městské proluce nebo zbourání starého domu a výstavbou domu nového, obvykle vyššího, než byl dům původní. Na takový projekt si může troufnout i člověk mimo tento obor a to za předpokladu, že se spojí se správnými lidmi a sestaví vhodný finanční rozpočet, pak by měl být projekt úspěšný. Developerským projektem však může být i několik velkých bytových domů vedle sebe, o celkové kapacitě v řádu stovek bytů nebo kompletní projekt zasíťování a výstavby rodinných domů na nově vzniklém území. Takové projekty by měl realizovat někdo, kdo se developerskými projekty již zabývá a není to jeho první počin. Zejména začátečníci by u takto rozsáhlých projektů měli být velmi obezřetní. To, co by mělo být společné pro všechny, kteří chtějí nějaký projekt uvést v život, je ekonomika projektu. Nežli začne developer cokoliv v dané věci činit, měl by umět vypracovat finanční plán. Čísla ve finančním plánu již v prvopočátku slouží jako ukazatel rentability a zabrání tak případným finančním i časovým ztrátám.
Vstupní náklad a lokalita
Cílem developera je prvořadě maximalizace zisku, anebo získání nějakého majetkového profitu. Základem je tedy vstupní investice. Jako prvotní podnět pro vstup do developerského projektu může být situace, kdy se dědí, např. pole zahrnuté v územním plánu pro možnou výstavbu, nebo výhodná koupě polorozpadlého činžovního domu v centru města. Další situací však může být případ, kdy skupina spoluvlastníků nabízí pozemek se složitým přístupem a za drahé peníze, většinou se směšným odůvodněním, že „je jich na to víc“. Což je typický příklad, kdy od investice včas ustoupit. Vstupní náklad může být různý, důležité je, že by měl jít ruku v ruce s lokalitou, kde by projekt měl vzniknout. Lokalita je v souhrnu všech faktorů mnohdy ještě důležitější, nežli cena pozemku. Pokud si to shrneme, lze koupit výhodně pozemek v nějaké pohraniční vsi, ale musíme zohlednit to, zda v takové lokalitě budou potřební zájemci o koupi bytů či domů. Toto je pochopitelně extrémní příklad, ale když například developer z jiného města špatně odhadne poptávku po bydlení v určité městské čtvrti, ve které má k výstavbě dojít, může nastat problém. Pokud developer koupí pozemek v žádané lokalitě, má takřka jistotu, že projekt rychle rozprodá a může se věnovat dalším projektům. Z výše uvedeného tedy vyplývá, že v určitých případech vyšší pořizovací náklad na vstupu za dražší pozemek není směrodatným.
S kým spolupracovat?
Abyste mohli vyjít na světlo světa s developerským projektem tak, jak ho většina lidí zná z realitních serverů, stojí za tím hodně úsilí, času a bude k tomu zapotřebí projektant, stavební firma a většinou také realitní společnost. Pakliže developer nevyvíjí žádnou činnost a sám nevyhledává obchodní příležitosti, je vhodné se obrátit na realitní společnosti a poptat pozemky vhodné k zástavbě. Ideální je spolupracovat s realitní společností, která Vám pomůže již od počátku projektu, ne pouze s klasickými prodejci již hotového projektu.
„Opravdu kvalitní realitní společnost by měla developerovi připravit důkladnou analýzu celého projektu, přibližný harmonogram prodeje a návrh ceníku tak, aby developer mohl počítat s určitou ekonomikou. Realitka by měla developerovi pomáhat už v přípravě projektu, tj. s komunikací s dotčenými úřady, s projektantem nebo městem či obcí“, říká Mgr. Michal Vrchota, jednatel společnosti BYTY Západ, s.r.o. a dodává: „Oproti konkurenčním realitkám je naše hlavní výhoda v tom, že kromě klasického prodeje a marketingu projektu, developerovi zajistíme prohlášení vlastníka, od začátku mu poskytneme privátní správu bytového domu a bytový dům začneme rovnou i pravidelně uklízet, developer má tím pádem všechny tyto služby u jedné firmy, pod jednou střechou“.
Než se tedy developer do něčeho pustí, případně osloví projekční kancelář, je dobré se poradit s realitní společností a projekt prokonzultovat. Na výběr stavební firmy bude času dost.
A zase ta lokalita
Můžeme spekulovat, zda se vyplatí investovat do developerských projektů pouze ve větších městech, jako je např. Plzeň nebo také do měst menších. Rozhodující je také druh výstavby, každopádně ve velkém městě budou vyšší prodejní ceny, byty bude kupovat hodně drobných investorů za účelem pronájmu a také poptávajících zájemců bude úměrně více, což jsou hlavní výhody projektu ve velkém městě. Na druhou stranu ve větším městě již bude nějaká konkurence ve výstavbě, předpokládejme zde vyšší vstupní náklady a možná i delší byrokracii při schvalování projektu. Oproti tomu na malém městě je jedna výhoda, avšak zásadní. Je zde minimální konkurence a většinou zde není nijak velká nabídka starších nemovitostí. U malého města je tedy podstatně důležitější důkladně se poradit s profesionálním realitním makléřem, prostudovat tamější realitní mikro trh a poté projekt začít řešit. Jsou malá města, kde je obrovská poptávka po kvalitním, novém bydlení, a tam se projekt uživí. Jsou však města, kde tomu tak není, anebo již v tomto malém městě je konkurence. Pak je tedy zejména ekonomickou otázkou, zda s dalším projektem do malého města vstupovat.
Jaké rady na závěr?
Je jasné, že developerský projekt je běh na dlouhou trať, je pro něj nutná především dokonalá příprava, která vlastně není vůbec vidět a než developer dostane územní rozhodnutí, musí absolvovat spousty obchodních schůzek a úředních jednání. Extrémně důležitá je ekonomika projektu a s tím související lokalita, a když projekt finančně nevychází, není dobře ho za každou cenu realizovat. Žádoucí je spolupracovat s kvalitními lidmi, ať už s realitními nebo projekčními kancelářemi, kteří Vám s projektem umí poradit a říct odborný názor. Protože ať už se jedná o jakýkoliv projekt, vždy to bude poměrně velké podnikatelské riziko. Pakliže se však dodrží základní pravidla, o kterých byl tento článek a nastaví se rozumná prodejní cenová politika, pak se projekt velmi dobře prodá a developer bude jistě spokojen.
